La différence entre location vide et meublée: ce qu’il faut savoir!

Imaginez la scène : vous parcourez les annonces immobilières, et deux options s'offrent à vous : un appartement nu, spacieux et personnalisable, ou un studio meublé, prêt à vivre et pratique. Lequel privilégier ? La décision n'est pas aussi simple qu'il y paraît. Elle implique de cerner les subtilités des deux types de location.

Le marché locatif français offre une myriade de possibilités, mais se repérer entre les locations nues et meublées peut s'avérer complexe. Il est crucial de saisir les implications de chaque choix, tant pour les occupants que pour les bailleurs.

Nous explorerons les définitions légales précises, les atouts et les limites pour les deux parties, les incidences contractuelles et fiscales, ainsi que les tendances actuelles du marché. Que vous soyez occupant ou bailleur, ce guide complet vous fournira les clés pour opter pour la solution la plus pertinente.

Définitions claires et précises : qu'est-ce qu'un logement nu et un logement meublé?

Avant d'aller plus loin, il est essentiel de bien définir ce que l'on entend par logement nu et logement meublé. Ces définitions sont encadrées par la loi et ont des implications importantes sur les droits et obligations des occupants et des bailleurs.

Logement nu (ou vide)

Un logement nu, également appelé logement vide, est défini par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [Lien Legifrance] . Cette loi encadre les baux d'habitation et précise les conditions de location d'un bien non meublé. Contrairement à ce que son nom suggère, un logement nu n'est pas totalement dépourvu d'équipements. Il doit, a minima, être habitable et conforme aux normes de décence, définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 [Lien Legifrance] .

• Raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et de gaz (si applicable).
• Présence de sanitaires (toilettes et salle de bain).
• Systèmes de chauffage et d'aération fonctionnels.

Il est important de souligner que "nu" ne signifie pas insalubre ou délabré. Le bailleur a l'obligation de louer un bien en bon état et respectant les normes de sécurité. Un logement considéré comme indécent ne peut être loué, même nu. De surcroît, un logement nu offre une grande flexibilité en termes d'aménagement et de décoration, permettant aux occupants de personnaliser entièrement leur espace de vie. C'est un choix idéal pour ceux qui recherchent la *liberté d'aménagement* et un bail de *location vide* classique.

Logement meublé

La définition d'un logement meublé est plus précise et encadrée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 [Lien Legifrance] . Ce décret liste les éléments de mobilier indispensables qu'un logement doit contenir pour être considéré comme meublé. Cette liste est exhaustive et doit être scrupuleusement respectée par le bailleur.

• Lit avec couette ou couverture.
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-ondes.
• Réfrigérateur.
• Congélateur ou compartiment freezer du réfrigérateur d'une température maximale de -6°C.
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
• Ustensiles de cuisine.
• Table et sièges.
• Étagères de rangement.
• Luminaires.
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L'inventaire est un document crucial en *location meublée*. Il doit être réalisé de manière détaillée à l'entrée et à la sortie des lieux, et permet de constater l'état du mobilier et des équipements. Il sert de référence en cas de litige concernant des dégradations. Il est essentiel de noter que "meublé" ne signifie pas nécessairement "de luxe" ou "entièrement équipé". Par exemple, un lave-linge n'est pas obligatoire dans un logement meublé, bien qu'il soit fréquemment présent. Le décret précise uniquement les éléments indispensables pour permettre à l'occupant de vivre décemment. Ce type de *location* est particulièrement adapté à ceux qui recherchent la flexibilité et un minimum d'*inconvénients* lors de l'emménagement.

Les atouts et les limites de chaque type de location

Le choix entre un logement nu et un logement meublé dépend des besoins et des priorités de chacun. Chaque type de location présente des atouts et des limites qu'il est important de peser avant de prendre une décision. Analysons les différentes facettes de chaque option, tant du point de vue de l'occupant que de celui du bailleur.

Logement nu

La *location vide* offre une perspective de stabilité et de personnalisation pour l'occupant, tandis qu'elle peut représenter une gestion simplifiée pour le bailleur. Pour autant, elle implique un investissement initial plus conséquent pour l'occupant et une rentabilité potentiellement moindre pour le bailleur.

Atouts pour l'occupant

• Liberté d'aménagement et de décoration: C'est l'avantage principal. Vous pouvez créer un intérieur à votre image, sans contraintes liées au mobilier existant.
• Durée du bail plus longue (3 ans): Une plus grande stabilité est offerte, avec un bail de 3 ans renouvelable tacitement, sauf exceptions.
• Loyers souvent moins élevés: Généralement, les loyers des logements nus sont inférieurs à ceux des logements meublés de surface et de localisation équivalentes.
• Possibilité d'obtenir plus facilement des aides au logement (APL): L'accès aux APL est souvent plus aisé pour les logements nus. Pour vérifier votre éligibilité, consultez le site de la CAF [Lien CAF] .

Limites pour l'occupant

• Investissement initial plus important (achat de mobilier): L'aménagement complet du logement nécessite un budget conséquent.
• Déménagement plus complexe et coûteux: Transporter ses meubles est plus contraignant et engendre des frais supplémentaires.
• Moins flexible en cas de mutation professionnelle ou de besoin de logement temporaire: Un bail de 3 ans peut être contraignant si vos besoins évoluent rapidement.

Atouts pour le bailleur

• Gestion potentiellement simplifiée: Moins de risque de dégradations sur le mobilier, réduisant les frais d'entretien.
• Bail plus stable (3 ans): Un turn-over des occupants moins fréquent assure une source de revenus plus régulière.

Limites pour le bailleur

• Rentabilité potentiellement moins élevée: Les loyers moins élevés peuvent impacter la rentabilité de l'investissement.
• Marché locatif parfois moins dynamique: La demande pour les logements nus peut être moins forte dans certaines zones.

Logement meublé

La *location meublée* se distingue par sa flexibilité et sa simplicité d'installation pour l'occupant, tandis qu'elle offre une rentabilité potentiellement plus élevée pour le bailleur. Cela dit, elle implique des loyers plus élevés et une durée de bail plus courte pour l'occupant, ainsi qu'une gestion plus complexe pour le bailleur. La *fiscalité location meublée* est un élément clé à considérer pour les bailleurs.

Atouts pour l'occupant

• Facilité d'installation et de déménagement: Idéal pour les séjours de courte durée, les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle.
• Moins d'investissement initial (pas besoin d'acheter de meubles): Un atout majeur pour les budgets serrés ou les séjours temporaires.
• Flexibilité: Adapté aux mutations professionnelles ou aux études, avec des baux plus courts.

Limites pour l'occupant

• Loyers généralement plus élevés: Un coût plus important à surface égale par rapport à un logement nu.
• Durée du bail plus courte (1 an, 9 mois pour les étudiants): Peut engendrer de l'instabilité et des frais de déménagement plus fréquents.
• Moins de liberté d'aménagement et de décoration: L'espace est déjà défini par le mobilier existant.
• Moins de possibilités d'obtenir des aides au logement (APL) dans certaines situations: Les conditions d'accès aux APL peuvent être plus restrictives.

Atouts pour le bailleur

• Rentabilité potentiellement plus élevée: Les loyers plus élevés permettent d'optimiser le rendement de l'investissement.
• Marché locatif souvent plus dynamique: Une forte demande, notamment dans les grandes villes et les zones étudiantes.

Limites pour le bailleur

• Gestion plus complexe: Nécessité d'entretenir et de remplacer le mobilier, ce qui engendre des coûts et du temps.
• Plus de risques de dégradations sur le mobilier: Un contrôle régulier et des réparations peuvent être nécessaires.
• Turn-over des occupants potentiellement plus important: La rotation des occupants peut augmenter les frais de gestion.

Focus sur les aspects juridiques et contractuels

La location immobilière est encadrée par un ensemble de règles et de lois qui régissent les relations entre l'occupant et le bailleur. Il est crucial de connaître ces aspects juridiques et contractuels pour éviter les litiges et garantir une location sereine. Analysons la durée du bail, le dépôt de garantie, l'état des lieux et les charges locatives, en soulignant les spécificités de la *location vide* et *location meublée*.

La durée du bail

La durée du bail est un élément fondamental du contrat de location. Elle diffère significativement entre les logements nus et meublés, impactant la stabilité et la flexibilité de la location.

• Logement nu: 3 ans renouvelable tacitement, sauf si le bailleur donne congé pour vendre, reprendre le logement pour y habiter (lui ou un proche) ou pour motif légitime et sérieux (par exemple, non-paiement des loyers).
• Logement meublé: 1 an renouvelable tacitement, sauf si le bailleur donne congé pour les mêmes motifs que pour un logement nu. Pour les étudiants, le bail est de 9 mois non renouvelable.

Le congé, qu'il soit donné par l'occupant ou le bailleur, doit respecter des conditions et des délais précis. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 1 mois pour un logement meublé et de 3 mois pour un logement nu (réduit à 1 mois dans certaines situations, comme en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle). Le bailleur, quant à lui, doit respecter un préavis de 6 mois pour un logement nu et de 3 mois pour un logement meublé, et justifier son motif de congé.

Le dépôt de garantie (caution)

Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, est une somme versée par l'occupant au bailleur pour couvrir les éventuels dégâts locatifs ou impayés de loyer. Son montant est plafonné et sa restitution est encadrée par la loi.

• Montant maximal autorisé: 1 mois de loyer hors charges pour un logement nu, 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

Le dépôt de garantie doit être restitué à l'occupant dans un délai maximal de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de 2 mois si des dégradations sont constatées. Les retenues sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par des devis ou des factures, et correspondre aux réparations nécessaires pour remettre le logement en état.

L'état des lieux

L'état des lieux est un document essentiel qui décrit l'état du logement et de ses équipements à l'entrée et à la sortie de l'occupant. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer les responsabilités en cas de dégradations.

• L'état des lieux est obligatoire et doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence de l'occupant et du bailleur (ou de leurs représentants).
• Il doit être précis, détaillé et accompagné de photos ou de vidéos pour éviter toute contestation.

L'absence d'état des lieux d'entrée peut avoir des conséquences importantes. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'occupant est présumé avoir reçu le logement en bon état. Il est donc primordial de réaliser un état des lieux précis et complet dès l'entrée dans les lieux.

Les charges locatives

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses engagées par le bailleur mais qui peuvent être refacturées à l'occupant. Elles concernent principalement l'entretien des parties communes, les services collectifs et certaines taxes.

• Les charges récupérables sont définies par décret et comprennent notamment les dépenses d'entretien des ascenseurs, des espaces verts, du chauffage collectif, de l'eau, etc.

Le bailleur peut demander à l'occupant une provision sur charges, qui est une somme versée mensuellement en complément du loyer. Cette provision est ensuite régularisée une fois par an, en fonction des dépenses réelles. Il est important de distinguer les charges récupérables des charges non récupérables, qui restent à la charge du bailleur (par exemple, les travaux de gros œuvre). Voici un tableau illustrant les charges récupérables :

Type de charge	Exemples
Entretien des parties communes	Nettoyage, éclairage, entretien des ascenseurs
Services collectifs	Chauffage collectif, eau chaude collective
Taxes	Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Incidences fiscales : bailleurs et occupants, ce qu'il faut savoir!

La fiscalité est un aspect essentiel à prendre en compte, tant pour le bailleur que pour l'occupant. Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs diffère selon que le logement est loué nu ou meublé, et a un impact direct sur la rentabilité de l'investissement. De même, le type de location peut influencer l'accès aux aides au logement pour l'occupant. Il est donc primordial de bien comprendre la *fiscalité location vide* et la *fiscalité location meublée*.

Pour le bailleur

Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs dépend du type de location (nue ou meublée) et du montant des revenus perçus. Il est important de bien choisir son régime fiscal pour optimiser sa situation et réduire son imposition. Pour plus d'informations, consultez le site impots.gouv.fr [Lien impots.gouv.fr] .

Location nue

Les revenus issus de la *location vide* sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.

• Régime micro-foncier: Applicable si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, avant imposition. Ce régime est simple, mais il peut être moins avantageux si les charges réelles sont supérieures à 30 %. Par exemple, si vous percevez 10 000€ de revenus fonciers, vous serez imposé sur 7 000€ (10 000€ - 30% d'abattement).
• Régime réel: Obligatoire si les revenus fonciers dépassent 15 000 €, ou sur option si le régime micro-foncier est moins avantageux. Il permet de déduire les charges réelles (travaux, assurances, etc.) des revenus bruts, ce qui peut réduire significativement l'impôt. Par exemple, vous pouvez déduire les dépenses de réparation, les primes d'assurance, les impôts fonciers, les frais de gestion, etc.

Location meublée

Les revenus issus de la *location meublée* sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont également possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

• Régime micro-BIC: Applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (en 2024). Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts (ou 71% pour les meublés de tourisme classés), avant imposition. Ainsi, si vous encaissez 60 000€ de loyers, vous serez imposé sur 30 000€ (60 000€ - 50% d'abattement).
• Régime réel: Obligatoire si les revenus locatifs dépassent 77 700 €, ou sur option si le régime micro-BIC est moins avantageux. Il permet de déduire les charges réelles (travaux, assurances, amortissement du bien et du mobilier) des revenus bruts, ce qui peut être très avantageux. L'amortissement permet de déduire une partie du prix d'achat du bien et du mobilier sur plusieurs années.

Les statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) offrent des *avantages* fiscaux intéressants, notamment la possibilité d'amortir le prix du bien et du mobilier, ce qui permet de réduire l'assiette imposable. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable pour optimiser sa *fiscalité location meublée*. La différence entre LMNP et LMP réside principalement dans le fait que le LMP doit être inscrit au RCS et que ses revenus locatifs doivent dépasser 23 000€ par an et représenter plus de 50% de ses revenus globaux.

Pour l'occupant

Le type de location (nue ou meublée) peut avoir une incidence sur le montant des aides au logement (APL, ALS, ALF) auxquelles l'occupant peut prétendre. Les critères d'éligibilité et les modalités de calcul varient en fonction du type de location, des revenus de l'occupant, de la composition de son foyer et du montant du loyer. Vous pouvez simuler le montant de vos aides sur le site de la CAF [Lien CAF] .

• Les APL sont versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA).
• Elles sont destinées à réduire le montant du loyer à la charge de l'occupant.

Tendances et perspectives du marché

Le marché locatif est en constante évolution, influencé par les changements sociétaux, économiques et réglementaires. Capter les tendances actuelles et les perspectives d'avenir est essentiel pour prendre des décisions éclairées en matière de location, que ce soit en tant qu'occupant ou bailleur. De plus en plus de personnes recherchent une *location meublée* pour sa *flexibilité*.

On observe une transformation des préférences des occupants, avec une demande croissante pour les logements meublés, notamment en raison de la flexibilité du travail, de la mobilité étudiante et de l'attrait pour les séjours de courte durée. L'essor du télétravail a aussi un impact sur la demande, avec une recherche accrue de logements plus spacieux et confortables, adaptés au travail à domicile. Selon une étude de SeLoger publiée en janvier 2024 [Lien SeLoger] , la demande de locations meublées a progressé de 22% en un an, notamment dans les grandes villes. La crise du logement étudiant et le télétravail contribuent grandement à cet engouement.

La situation économique influence également la demande de logements nus et meublés. En période de crise économique, les occupants peuvent privilégier les logements nus, moins onéreux, tandis qu'en période de croissance, la demande pour les logements meublés peut grandir, portée par la mobilité professionnelle et étudiante. L'augmentation des taux d'intérêt a eu un impact sur le marché locatif en 2023, complexifiant l'accès à la propriété et stimulant la demande locative. L'Observatoire des loyers Clameur [Lien Clameur] a constaté une hausse des loyers de 2,5% en moyenne en France en 2023, avec des disparités selon les régions et les types de logements.

De nouveaux concepts se font aussi jour, comme la colocation meublée, qui facilite le partage d'un logement meublé avec d'autres personnes, ou les locations meublées de courte durée (type Airbnb), qui présentent une alternative aux hôtels. La réglementation sur les locations saisonnières a une incidence sur le marché des locations meublées classiques, en limitant l'offre de logements disponibles et en augmentant les loyers. Un rapport de l'INSEE publié en décembre 2023 [Lien INSEE] révèle que le nombre de nuitées touristiques en location de courte durée a diminué de 15% dans les zones où la réglementation est la plus stricte.

Conseils concrets et liste de vérification

Pour vous aider à prendre une décision éclairée, voici quelques conseils concrets et une liste de vérification à suivre avant de vous engager dans une location, que vous soyez occupant ou bailleur.

Pour l'occupant

• Liste de vérification avant de signer un bail: Vérifiez attentivement l'annonce, visitez le logement, lisez attentivement le contrat de location. Certifiez-vous que le logement est conforme à vos attentes et à la réglementation en vigueur.
• Questions à poser au bailleur avant de s'engager: Informez-vous sur les charges locatives, les modalités de paiement du loyer, les conditions de résiliation du bail. Obtenez des réponses limpides et précises à toutes vos interrogations.
• Astuces pour bien négocier le loyer: Comparez les loyers des logements similaires dans le même quartier, mettez en avant vos atouts en tant qu'occupant, proposez une durée de bail plus longue en échange d'une diminution de loyer.

Pour le bailleur

• Recommandations pour bien sélectionner le type de location: Tenez compte de vos objectifs (rentabilité, gestion simplifiée), de la situation géographique du bien (zone étudiante, centre-ville), de la demande locative dans votre secteur.
• Comment rédiger une annonce attrayante: Mettez en valeur les atouts du logement (situation géographique, équipements, exposition), employez des photos de qualité, soyez précis et transparent dans votre description.
• Comment sélectionner les occupants: Sollicitez des documents justificatifs (pièce d'identité, justificatif de domicile, avis d'imposition, contrats de travail, bulletins de salaire), vérifiez les références, effectuez une enquête de solvabilité.
• Conseils pour l'ameublement d'un logement meublé: Privilégiez un style neutre et fonctionnel, optez pour du mobilier de qualité et durable, respectez le budget que vous vous êtes fixé. Le coût moyen de l'ameublement d'un studio oscille entre 2500 et 4000 euros selon l'ADIL [Lien ANIL] .
• Comment booster la rentabilité: Définissez un loyer en accord avec le marché, exécutez des travaux d'amélioration énergétique, proposez des services complémentaires (accès internet, parking). La rentabilité brute moyenne d'un logement meublé se situe entre 4 et 8 % en France selon les données de l'UNPI [Lien UNPI] .

En guise de conclusion : choisir en toute lucidité

En définitive, le choix entre la *location vide* et la *location meublée* dépend de vos souhaits, de vos moyens et de vos priorités. Que vous soyez occupant ou bailleur, il est déterminant de bien saisir les disparités entre ces deux types de location, de connaître vos droits et vos engagements, et de prendre en compte les aspects juridiques, fiscaux et pratiques. En vous renseignant et en vous faisant accompagner par des professionnels, vous pourrez prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation, pour une location réussie et sereine.